Cosas a tener en cuenta para pedir una hipoteca

Cuando solicitamos un préstamo o crédito de importe elevado, como es el caso de la financiación de una vivienda, hay dos elementos importantes a tener en cuenta: el precio del dinero o tipo de interés y el plazo de devolución.

Los préstamos hipotecarios son generalmente préstamos a largo plazo que tienen una garantía especial, siendo esta garantía real y prendaría. Real porque se trata de una vivienda y prendaria porque en caso de impago, el banco procederá a su ejecución, subasta y adjudicación.

Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el prestamista solicitará que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado. Esto significa que una entidad habilitada para ello, determine cuál es su valor. Al ser el inmueble la principal garantía de estas operaciones, su situación en el momento de la concesión del préstamo (construido o por construir, estado de conservación, ubicación…) influirá en su valoración.
El valor de tasación, permitirá establecer el valor estable del inmueble que se desea adquirir, que puede ser diferente al precio de compra, y por ello, condicionará el importe del préstamo que la entidad financiera estará dispuesta a conceder.

Normalmente, en las operaciones de adquisición de la vivienda habitual, las entidades no concederán un porcentaje de financiación que supere el 80% del valor de tasación. Pero el importe del préstamo que esté dispuesta a conceder la entidad, no dependerá sólo de ese valor, sino también de otros factores como pueden ser la capacidad de reembolso del solicitante, tipo de inmueble, primera o segunda residencia, aportación de avales o garantías adicionales, etc.
El nivel de ingresos del prestatario es un aspecto muy importante, ya que tanto el prestatario como el prestamista, han de procurar, que la cuota mensual de amortización no supere un determinado porcentaje sobre los ingresos mensuales netos, (variable según la cuantía de los mismos), de forma que una vez pagada la cuota, dispongamos de una cantidad suficiente para atender el resto de los gastos habituales. En muchos bancos, la tasa de endeudamiento máximo que te permiten ronda el 40% del salario.

Para calcular la capacidad de pago del prestatario, la entidad de crédito, tendrá en cuenta además de los ingresos netos de impuestos y otras deudas (Las entidades de crédito se informan de otras deudas, a través de la Central de Información de Riesgos del Banco de España, CIRBE), el historial crediticio junto a la capacidad para generar recursos, teniendo en cuenta la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, la antigüedad activo en la misma, la ciudad de residencia…

Lo habitual es que se contrate una hipoteca en la misma moneda en la que obtenemos los ingresos, sin embargo en ocasiones, las entidades de crédito, pueden ofrecernos contratar el préstamo en moneda distinta al Euro. Esto estará justificado si en ese momento, los tipos de interés de esa moneda son inferiores en operaciones equivalentes y en Euros, pero deberemos tener en cuenta, que además de que los intereses también sufrirán oscilaciones, también lo hará el valor de la divisa respecto al Euro, por lo que es conveniente contratar un seguro de cambio.

A la hora de escoger entre un tipo de interés fijo o variable, es importante valorar el comportamiento de los tipos, en los últimos años y ser conscientes de que igual que el prestatario efectuará un estudio del comportamiento de los tipos para valorar cual puede serle más conveniente, las entidades de crédito disponen de departamentos exclusivamente de análisis sobre el tema.
Si escogemos un tipo variable, asumimos el riesgo de las futuras fluctuaciones del mercado y si escogemos un tipo de interés fijo, nos eximimos de ese riesgo, asumiéndolo el banco y todo riesgo tiene un precio para las entidades de crédito.
No existe una regla fija para decidir si son mejores los tipos fijos o los variables, la elección depende de las circunstancias de cada momento.
Ahora el Euribor está en mínimos históricos y el Banco Central Europeo, ha anunciado entre otras medidas que va ha mantener el 0% más allá del 2017.
Un escenario realista pudiera ser que los tipos volvieran de manera progresiva a niveles cercanos al 2%.
Así si se mantuviera un Euribor muy bajo durante los próximos dos años, rondase alrededor del 1% durante los cinco años siguientes y subiera hasta el 2% hasta el vencimiento del préstamo, el tipo de interés variable seguiría siendo más interesante que el fijo.

El gobierno español, tiene listo un anteproyecto de ley que dará lugar a la nueva ley hipotecaria y que tiene previsto su entrada en vigor durante el próximo año 2018.
Este proyecto de ley incorpora entre otros conceptos, el de reducir el coste de cambiar una hipoteca de interés variable a interés fijo. (Anteproyecto de Ley XX/2016, regulador de los contratos de crédito inmobiliario)

Otro factor a tener en cuenta es, si en la entidad con la que estamos negociando la hipoteca, tenemos vinculadas otras operativas, como pueden ser nóminas, planes de pensiones, seguros, tarjetas de crédito, domiciliaciones, etc, ya que esto, le está aportando unos ingresos y debería repercutir en el cálculo del diferencial en el caso de hipotecas a interés variable o en el tipo en el caso de hipotecas a interés fijo.
Otro factor importante a tener en cuenta, será nuestro historial o antecedentes comerciales y crediticios.

Al firmar la hipoteca, deberemos tener en cuenta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
El IAJD., grava los documentos notariales, (la escritura de la hipoteca) y deberá liquidarlo aquel que adquiera el bien o derecho, en este caso la vivienda.
Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica e inscribible en el registro.
El tipo a aplicar en el IAJD., varía en función de la Comunidad Autónoma y del valor escriturado. El gravamen oscila entre el 0,5% y el 1,5%, según la Comunidad Autónoma, si bien, existen tipos reducidos.
En Cataluña, el tipo general es del 1,5% y en el caso de hipotecas destinadas a la compra de la vivienda habitual para menores de 33 años (32 años o menos), o personas con minusvalía superior al 33%, el tipo será del 0,5% y del 0,1% para préstamos hipotecarios otorgados para la adquisición de una vivienda protegida.

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