¿Cómo se hace una tasación?

La tasación es el método que se utiliza para obtener el valor de un inmueble y consiste en obtener ese valor por medio de la comparación con otros inmuebles de similares condiciones y características.

La normativa exige que como mínimo se compare con seis inmuebles de características similares que serán ponderados con unos coeficientes, que comentaremos a continuación, para asemejarlos al inmueble valorado.

¿Qué características se tienen en cuenta en una tasación?

En primer lugar, se realiza una visita al inmueble, para poder comprobar cuál es su estado real .  Es en ese momento en el que se realiza un levantamiento de planos del inmueble para posteriormente comprobar superficies, distribuciones, instalaciones… Por otro lado, se comprueba su estado de conservación aparente, y si se encuentra totalmente acabado.

Una vez realizado, se comprueba si la información recogida coincide con el catastro, sobre todo en el tema de superficie suele diferir con la realidad.

Otros aspectos a tener en cuenta, es el estado de ocupación de la vivienda, para ello se puede realizar una nota simple y ver a quien pertenece el inmueble y si coincide con el nombre de la escritura.

Se indaga si el inmueble este sujeto a un régimen de protección pública que pueda limitar su valor.

Y, por último, se confirma que el inmueble esté acorde al planeamiento urbanístico vigente, y que no exista ninguna normativa que pueda afectar a su valor final.

Factores que afectan a una tasación

  • Precio de venta: El precio de venta de viviendas de la zona con características similares al inmueble objeto de estudio. Este es el criterio más importante y es sobre este que se obtiene el valor de la tasación.
  • Superficie: El tamaño del piso, distribución, número de habitaciones y baños.
  • Fecha de información: Cuando escogemos los inmuebles que servirán de comparación hemos de tener en cuenta en qué fecha han sido publicados, ya que en poco tiempo el precio de los inmuebles puede variar.
  • Estado de conservación: Comprobar en la visita al inmueble el estado de conservación, si necesita o no una reforma, o si está para entrar a vivir.
  • Calidad vivienda: Comprobar el tipo de acabados, y materiales, si tiene aire acondicionado, calefacción…
  • Calidad del edificio: Si la finca dispone de ascensor, como son las zonas comunes, y la calidad de los materiales y acabados.
  • Antigüedad: El año de construcción de la vivienda, al final una vivienda nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trate de un edificio catalogado. Si necesitáis conocer el año del inmueble se puede hacer mediante la web del catastro.
  • Calidad del barrio: La ubicación del inmueble es un valor importante, la proximidad con los servicios (escuelas, supermercados…), la cercanía a transportes públicos (autobuses, tren, metro), todo ello influye en la tasación final del inmueble.
  • Situación en altura: La altura también determina el valor del inmueble, pero es importante relacionar este término con si dispone de ascensor o no. Una finca sin ascensor se valorará más un piso a una altura inferior mientras que una finca con ascensor se valorará que el piso se encuentre a una altura superior.
  • Extras: Hay otros elementos que aumentan el valor de nuestro inmueble como que dispongan de: parking, trastero, terraza y/o balcón…

¿Cómo hacer una tasación?

Para ejecutar la tasación se suele utilizar una tabla comparativa, tal y como se ve en la imagen de ejemplo.

A la izquierda (eje de ordenadas), podemos ver los factores a tener en cuenta mientras que en la parte superior (eje de abscisas) podemos ver los seis inmuebles que servirán de comparación y el último es el inmueble objeto de tasación.

Estos inmuebles ya disponen de un valor (euro/m2), pero para poder asemejarlo al máximo al inmueble analizado se realizará un coeficiente de homogenización.

Ejemplo tabla tasación

La última columna debe de responder a cada uno de los factores: en que altura se encuentra, si dispone de terraza, de garaje, la antigüedad… Una vez realizado, iremos analizando cada uno de los seis ejemplos escogidos y diremos si se trata de algo:  similar, algo peor, peor, algo mejor, mejor, o moderado.

Los términos anteriormente mencionados se transformarán en coeficientes de homogeneización, los cuales van asociados a un valor tal y como se muestra a continuación:

  • 1: Similar
  • 1,05: Algo peor
  • 1,10: Peor
  • 0,95: Algo mejor
  • 0,90: Mejor
  • 0,97: Moderado

Con ello obtendremos un coeficiente de homogeneización medio, que se multiplicará por el valor unitario del inmueble y con ello obtendremos el valor unitario homogenizado.

Realizaremos ese procedimiento con los seis inmuebles escogidos y realizaremos la media de estos para obtener un valor final, que en el caso anterior seria los 2.088,54 €/m2. Con este valor multiplicaremos por la superficie construida y obtendremos cual es el valor de nuestro inmueble.

Una vez realizada la tasación tendrá una validez de seis meses.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *